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1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。
房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。维修基金由房管局代管，申请过程较为复杂。
2007年的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。然而，《办法》规定，若要支出维修基金，需遵循双2/3特别多数原则，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请Bwin必赢国际官网专户银行划拨款项等九大事项。
建设部的管理办法规定：维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。令据国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
按照建设部、财政部联合出台165号令《住宅专项维修资金管理办法》[2]规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。
举例说明：2005年，王女士通过某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，总价35万。该套房屋整体房屋状况良好且地处繁华位置、交通便利，王女士看后十分满意。在与该业主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修基金由谁来缴纳的条款，其中王女士所购的这套二手房原业主所缴纳的房屋公共维修基金为6000元。
那么，对于这笔费用王女士应不应该支付给业主呢？“我爱我家000560）”专家认为，当买卖双方签署协议时遇到房屋维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：
(1)房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。就王女士这个案例来说，如果房屋业主将这笔6000元的房屋维修基金费用无偿顺延给王女士，那么王女士所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。
(2)买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。根据王女士的这个案例，如果买卖双方平摊，则王女士应支付业主3000元的房屋维修基金费用。
(3)买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70-(2005-2000)〕/70*6000即5580元的房屋维修基金。(注：一般房屋产权年限为70年。)
(4)房屋业主不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。根据王女士的这个案例，如果业主不同意将这笔费用顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的房屋维修基金费用全部支付给业主。
(1)已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于房屋维修基金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项，方能合法生效。(2)另外一部分在98年以前建成并于当年交过契税的商品房，如果未缴纳过房屋维修基金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项。物业维修基金使用范围
拆换加固受损房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，恢复承载能力。
整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。
玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。(铝塑板墙面参照执行)
2 、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。
3 、公益性设施(休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等)：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。
1 )活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。
2 、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上(含Φ150)管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。
7 、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。
10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。
4 、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。
1 )高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。
3 )低压电器：电动机整机更换(5kw以上)，转子、定子绕组修换(10kw以上)，更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器(100A以上)、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线 )电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。
2 )广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线 )电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。4 )火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。
5 )安保监控：修换对讲主机Bwin必赢国际官网、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器(多画面)，小区周边防范的远红外探头(5米以上)和彩色摄像头(多方位、多焦距)，修换入侵报警系统。
6 )综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。
2 、消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上(含Φ150)管道、阀门。
生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上(含Φ150)管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。
2 、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。
设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。
在物业保修期外，发生下列危及房屋安全、人身安全和突发公共事件情形之一，需要对物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新、改造的，物业服务企业(需受委托)、业主委员会(指已成立业主委员会但无物业服务企业服务的项目)、社区居委会(指无物业服务企业服务且未成立业主委员会的项目)(以上统称申请人，下同)可以申请动用维修资金组织应急维修、更新、改造：1.电梯(既有住宅加装的电梯除外)故障危及人身财产安全，经县级及以上市场监管(质监)部门出具《责令停止使用通知书》或电梯检验检测机构评估认定并出具鉴定报告或电梯维护保养单位出具的电梯故障报告；
2.消防设施存在重大火灾隐患，经县级及以上消防救援部门出具《重大火灾隐患整改通知书》或《限期责令改正通知书》的；3.楼体外立面、屋面瓦片、共用设施设备等有脱落危险需要消除的；
4.共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的(已移交给排水管理单位的除外)；
使用维修资金进行应急维修、更新、改造，除符合上述情形外，还应有镇(街道)政府出具的有关证明材料或签署意见。
除特别紧急情况处置可在社区居委会、业主委员会(指已成立业主委员会的项目)、物业服务企业(指有物业服务企业服务的项目)、2名及以上业主代表书面确认，并以录像或带拍摄日期的照片方式进行证据固定后即可处置外，一般应急维修、更新、改造项目申请使用维修资金的，按照以下程序办理：
物业服务企业或相关业主对符合应急维修情形之一的物业，向业主委员会、社区居委会(指未成立业主委员会)提出应急维修(更新、改造)申请。
有物业服务的项目，经业主委员会、社区居委会核实，属于应急维修(更新、改造)的情形，业主委员会、社区居委会可以委托物业服务企业作为申请人具体实施，并出具《授权委托书》；由业主委员会、社区居委会(指未成立业主委员会)作为申请人自行实施的，无需出具《授权委托书》。
除能够按照原施工图进行修复的工程外，对需要编制维修(更新、改造)施工图的，由申请人委托原设计单位或符合资质条件的设Bwin必赢国际官网计单位编制施工图。需要检测或评估的，申请人应委托符合资质条件的检测、评估单位进行检测、评估。
申请人自行或委托编制工程预算，预算造价在一万元及以上的，需委托第三方专业机构编制预算。
申请人组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、检验检测机构、业主代表对应急维修(更新、改造)部位、内容、主要材料设备及数量等信息进行现场核查并书面确认，填写《物业维修资金应急使用现场核查确认意见书》，并由录像或带拍摄日期的照片进行维修依据固定。现场核查确认意见书需由镇(街道)审核签章。
根据物业的实际情况和现场核查确认意见，申请人编制《物业专项维修(更新、改造)方案》。方案主要包括项目概况、资金申请原因、内容及施工工艺、预算费用、施工单位、监理单位、费用结算方式、涉及分摊业主幢号、工程实施时间、验收主体、质量保修要求等。
申请人将应急维修(更新、改造)依据的证明材料、《授权委托书》、《物业维修资金应急使用现场核查确认意见书》、《物业专项维修(更新、改造)方案》在物业服务中心显著位置、小区公告栏进行张贴公告，鼓励有条件的项目同时采用多媒体方式进行公告，公告时间不少于3天。
申请人向维修资金管理部门提交应急维修(更新、改造)依据的证明材料、《授权委托书》、《物业维修资金应急使用现场核查确认意见书》、《物业专项维修(更新、改造)方案》、公告照片、《物业专项维修资金应急使用申请表》、检测(评估)合同、设计合同、工程预算书、涉及分摊业主幢号等资料。经维修资金管理部门审核同意，向申请人发放《物业专项维修资金准予使用通知书》。
维修(更新、改造)的施工、监理、审计等合同由申请人与相关单位签订，必要时可由社区居委会、业主委员会、业主代表进行见证。
施工过程中应详细记录维修(更新、改造)的部位及内容，需拍摄维修(更新、改造)前后对比照片、更换下来的设施设备照片(照片需带拍摄日期)等，必要时可委托专业机构进行监理、跟踪审计等。维修(更新、改造)完成后，申请人组织现场认定(确认)单位(人员)进行竣工验收，并填写《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》。
施工单位编制维修(更新、改造)工程决算，申请人委托专业机构进行审计并出具审计报告，维修(更新、改造)工程决算造价在一万元以下的项目可不委托审计，但需经业主委员会(社区居委会)审核签章。
申请人将《物业专项维修资金应急使用申请表》、《物业专项维修资金准予使用通知书》、《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》、施工合同、审计报告(工程决算造价在一万元以下的项目为经审核签章的工程决算书)、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》在物业服务中心显著位置、小区公告栏公示7天，公示期满无异议的，方可向维修资金管理部门申请资金拨付。
申请人持施工合同、监理合同、委托审计合同、施工图(检测、评估报告)、《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》、工程决算书及审计报告、公示照片、公示意见及处理情况、《物业专项维修资金使用项目结算申请表》等材料报维修资金管理部门，提出应急维修资金核拨申请。施工合同总价在15万元以内的，维修资金管理部门在工程决算审计后一次性拨付维修资金；施工合同总价在15万元及以上的，维修资金管理部门可分两期拨付维修资金。特别紧急情况在危情处置时同步进行公告，公告时间不少于3天，在处置完成和决算审计后进行公示，公示时间不少于7天，公示无异议后向维修资金管理部门申请应急维修资金核拨。
申请特别紧急情况处理维修资金核拨时，申请人持《授权委托书》(可后补)、书面确认意见(只要能说明问题即可，无需采用《物业维修资金应急使用现场核查确认意见书》格式)、处置前后对比照片、更换下来的设施设备照片、维修(更新、改造)合同(可后补)、《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》、工程决算书及审计报告、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》、《物业专项维修资金使用项目结算申请表》、公示照片、公示意见及处理情况等材料报维修资金管理部门，提出特别紧急情况处理维修资金核拨申请。
维修资金管理部门审核申请材料，对符合维修资金划拨条件的，在申请人提交相关费用凭证后将维修资金(扣除预付部分)划转至申请人账户，经申请人授权也可直接划转至施工等单位账户。
除应急维修资金使用外，共用部位、共用设施设备维修资金使用，申请人应根据物业情况或相关业主提请，在年初编制年度维修、更新、改造计划，其使用程序按下列规定执行：
由申请人组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、检验检测机构、业主代表对需要维修(更新、改造)部位、主要内容、估算费用、列支范围、计划实施时间等编制年度使用计划。
由申请人在物业服务中心显著位置、小区公告栏对维修资金年度使用计划进行公告，公告时间不少于7天，并根据公告期内业主等反映的意见对年度使用计划进行修改完善。
经公告后对没有强烈反对的年度维修(更新、改造)内容，委托物业服务企业实施的，业主委员会、社区居委会应出具《授权委托书》，业主委员会、社区居委会自行实施的，不需要出具《授权委托书》。
除能够按照原施工图进行修复的工程外，对需要编制维修(更新、改造)施工图的，由申请人委托原设计单位或符合资质条件的设计单位编制施工图。需要检测或评估的，申请人应委托符合资质条件的检测、评估单位进行检测、评估。
申请人自行或委托编制工程预算，预算造价在一万元及以上的，需委托第三方专业机构编制预算。
根据物业的实际情况和现场核查确认意见，申请人编制《物业专项维修(更新、改造)方案》。方案主要包括项目概况、资金申请原因、内容及施工工艺、预算费用、施工单位、监理单位、费用结算方式、涉及分摊业主幢号、工程实施时间、验收主体、质量保修要求等。
业主委员会(社区居委会、受委托的物业服务企业)书面征求费用列支范围内专有部分全体业主意见，形成《物业专项维修资金使用征求意见表》和《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》，费用列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主书面同意的内容方可实施。对涉及多个维修(更新、改造)内容的，应分别进行书面意见征求和意见汇总，但可同时进行意见征求。
申请人将工程预算书、《物业专项维修(更新、改造)方案》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》等资料，在物业服务中心显著位置、小区公告栏进行张贴公示，鼓励有条件的项目同时采用多媒体方式进行公示，公示时间不少于7天。
申请人向维Bwin必赢国际官网修资金管理部门提交完善后的年度使用计划、《授权委托书》、《物业专项维修(更新、改造)方案》、《物业专项维修资金使用征求意见表》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》、《物业专项维修资金使用审核申请表》、公告照片、公示照片、公示意见及处理情况、检测(评估)合同、设计合同、工程预算书、涉及分摊业主幢号等资料。经维修资金管理部门审核同意，向申请人发放《物业专项维修资金准予使用通知书》。
维修(更新、改造)的施工、监理、审计等合同由申请人与相关单位签订，必要时可由社区居委会、业主委员会、业主代表进行见证。
施工过程中应详细记录维修(更新、改造)的部位及内容，需拍摄维修(更新、改造)前后对比照片、更换下来的设施设备照片(照片需带拍摄日期)等，必要时可委托专业机构进行监理、跟踪审计等。维修(更新、改造)完成后，申请人组织现场认定(确认)单位(人员)进行竣工验收，并填写《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》。
施工单位编制维修(更新、改造)工程决算，申请人委托专业机构进行审计并出具审计报告，维修(更新、改造)工程决算造价在一万元以下的项目可不委托审计，但需经业主委员会(社区居委会)审核签章。
申请人将附件《物业专项维修资金应急使用申请表》、《物业专项维修资金准予使用通知书》、《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》、施工合同、审计报告(工程决算造价在一万元以下的项目为经审核签章的工程决算书)、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》在物业服务中心显著位置、小区公告栏公示7天，公示期满无异议的，方可向维修资金管理部门申请资金拨付。
申请人持施工合同、监理合同、委托审计合同、施工图(检测、评估报告)、《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》、工程决算书及审计报告、公示照片、公示意见及处理情况、《物业专项维修资金使用项目结算申请表》等材料报维修资金管理部门，提出应急维修资金核拨申请Bwin必赢国际官网。业委会资讯。施工合同总价在15万元以内的，维修资金管理部门在工程决算审计后一次性拨付维修资金；施工合同总价在15万元及以上的，维修资金管理部门可分两期拨付维修资金。
维修资金管理部门审核申请材料，对符合维修资金划拨条件的，在申请人提交相关费用凭证后将维修资金(扣除预付部分)划转至申请人账户，经申请人授权也可直接划转至施工等单位账户。
除应急维修及按照年初计划实施的维修、更新、改造外，因业主申请或根据需要，临时决定对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，其使用程序按下列规定执行：
业主委员会(社区居委会、受委托的物业服务企业)书面征求费用列支范围内专有部分全体业主意见，形成《物业专项维修资金使用征求意见表》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》。费用列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意后方可实施。
经公告后对没有强烈反对的年度维修(更新、改造)内容，委托物业服务企业实施的，业主委员会、社区居委会应出具《授权委托书》，业主委员会、社区居委会自行实施的，不需要出具《授权委托书》。
除能够按照原施工图进行修复的工程外，对需要编制维修(更新、改造)施工图的，由申请人委托原设计单位或符合资质条件的设计单位编制施工图。需要检测或评估的，申请人应委托符合资质条件的检测、评估单位进行检测、评估。
申请人自行或委托编制工程预算，预算造价在一万元及以上的，需委托第三方专业机构编制预算。
根据物业的实际情况和现场核查确认意见，申请人编制《物业专项维修(更新、改造)方案》。方案主要包括项目概况、资金申请原因、内容及施工工艺、预算费用、施工单位、监理单位、费用结算方式、涉及分摊业主幢号、工程实施时间、验收主体、质量保修要求等。
申请人将工程预算书、《物业专项维修(更新、改造)方案》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》等资料，在物业服务中心显著位置、小区公告栏进行张贴公示，鼓励有条件的项目同时采用多媒体方式进行公示，公示时间不少于7天。
申请人向维修资金管理部门提交完善后的业主申请材料或其他需要维修(更新、改造)的证明材料、《授权委托书》、《物业专项维修(更新、改造)方案》、《物业专项维修资金使用征求意见表》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》、《物业专项维修资金使用审核申请表》、公告照片、公示照片、公示意见及处理情况、检测(评估)合同、设计合同、工程预算书、涉及分摊业主幢号等资料。经维修资金管理部门审核同意，向申请人发放《物业专项维修资金准予使用通知书》。
维修(更新、改造)的施工、监理、审计等合同由申请人与相关单位签订，必要时可由社区居委会、业主委员会、业主代表进行见证。
施工过程中应详细记录维修(更新、改造)的部位及内容，需拍摄维修(更新、改造)前后对比照片、更换下来的设施设备照片(照片需带拍摄日期)等，必要时可委托专业机构进行监理、跟踪审计等。维修(更新、改造)完成后，申请人组织现场认定(确认)单位(人员)进行竣工验收，并填写《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》。
施工单位编制维修(更新、改造)工程决算，申请人委托专业机构进行审计并出具审计报告，维修(更新、改造)工程决算造价在一万元以下的项目可不委托审计，但需经业主委员会(社区居委会)审核签章。
申请人将附件《物业专项维修资金应急使用申请表》、《物业专项维修资金准予使用通知书》、《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》、施工合同、审计报告(工程决算造价在一万元以下的项目为经审核签章的工程决算书)、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》在物业服务中心显著位置、小区公告栏公示7天，公示期满无异议的，方可向维修资金管理部门申请资金拨付。
申请人持施工合同、监理合同、委托审计合同、施工图(检测、评估报告)、《物业维修(更新、改造)竣工验收意见表》、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》、工程决算书及审计报告、公示照片、公示意见及处理情况、《物业专项维修资金使用项目结算申请表》等材料报维修资金管理部门，提出应急维修资金核拨申请。施工合同总价在15万元以内的，维修资金管理部门在工程决算审计后一次性拨付维修资金；施工合同总价在15万元及以上的，维修资金管理部门可分两期拨付维修资金。
维修资金管理部门审核申请材料，对符合维修资金划拨条件的，在申请人提交相关费用凭证后将维修资金(扣除预付部分)划转至申请人账户，经申请人授权也可直接划转至施工等单位账户。
1.维修资金使用申请人、相关部门(单位)及个人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责，隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。
2.施工单位、监理单位、审计单位等原则上应通过邀请招标、比价等方式确定，也可从政府采购入围企业中择优选取。
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